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12단계로 나누어 본 재개발 사업 절차에 대한 이해

일반적으로 재개발 사업은 10년 이상이 걸리는 장기 사업입니다. 그렇기 때문에 사업 과정을 제대로 이해해야 합니다. 재개발 사업 과정 속의 세부사항을 이해하는 것이 올바른 재개발 투자의 초석이 될 수 있습니다.

노후화된 지역을 재개발하기 위해서는 계획 수립 -> 구역 지정 -> 추진 위원회 설립 -> 조합 설립 -> 사업시행인가 -> 관리처분 인가 -> 이주 및 철거 -> 분양 및 공사 시작 -> 입주 등의 과정을 거쳐야 합니다.

1. 정비기본계획 수립 

재개발 사업은 정비계획 수립으로부터 시작합니다. 지방자치단체에서는 정비계획 수립을 위해 주민설명회 및 정비 기본계획안에 대해 주민공람을 실시합니다. 지방의회 및 도시계획위원회의 심의를 거치면 비로소 정비구역으로 지정되게 됩니다. 

정비구역이 지정됨으로써 사업 진행을 위한 안전장치가 마련되었다고라고 생각하면 오산입니다. 정비구역 지정 후 일몰제 등으로 무산되는 경우가 수없이 많기 때문입니다.

정비 기본계획이 수립 및 정비 구역이 지정되면 해당 구역의 진행 여부에 대해 관심 있게 모니터링하는 정도로 접근하는 것이 좋습니다. 

2. 추진위원회 설립

정비구역 지정 이후 재개발을 계속해서 진행하기 위해서는 조합 설립이 필요합니다. 하지만 조합 설립 이전에 먼저 추진위원회를 만들어 지방자치단체의 승인을 받아야 합니다. 

지정된 정비구역의 부동산을 소유자들에게 과반수의 동의를 얻으면 추진위원회 구성을 승인받을 수 있습니다. 추진위원회의 구성에 동의한 토지 등소유자는 조합의 설립에 동의한 것으로 봅니다.

추진위원회 구성을 위해 토지 등소유자의 동의를 얻는 과정에서 대략적인 재개발 사업의 모습이 나옵니다. 용적률, 조감도, 배치도, 세대수 등에 대해 토지 등소유자에게 마케팅을 하게 되는 것이지요.

보통 추진위원회 설립까지 1년에서 3년 정도의 사긴이 걸리기지만 이때 토지 등소유자의 동의를 얻지 못해 많은 재개발 사업들이 무산되기도 합니다. 

또한 이 과정에서 우리가 언론이나 부동산 관련 미디어에서 많이 접하는 ‘비대위’ 세력이 생겨나게 됩니다. 일반적으로 조합이 생성되는 과정에서 여러 세력들 간의 경쟁이 일어나는데요. 이 경쟁에서 이기는 세력은 조합으로 그렇지 못한 세력은 비상대책위원회가 되기도 합니다. 

3. 조합 설립

추진위원회 구성의 승인이 완료되면 주택 재개발사업조합(이하 조합)이 설립을 위해 인가를 받아야 합니다. 주택 재개발 설립을 받기 위해선 아래 두 가지 조건이 필요합니다.

  • 토지 등소유자의 4분의 3 이상의 동의
  • 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의

또한 위에서 설명한 것처럼 추진위원회의 구성에 동의한 토지 등소유자는 조합의 설립에 동의한 것으로 보기 때문에 추가 동의서만 받으면 됩니다. 

조합설립을 위한 동의를 얻는 것은 생각보다 쉽지 않은 일입니다. 개개인마다 처한 상황과 이해관계가 다르기 때문입니다. 어렵게 동의를 얻으면 지방자치단체에 조합설립 승인 요청을 통해 조합설립인가 후 조합을 설립할 수 있습니다.

일반적으로 추진위원회 그대로 조합이 되는 경우가 많습니다.

조합이 설립되면 재개발사업 단계에서는 많은 리스크가 사라졌다고 볼 수 있습니다. 소유자들의 동의를 얻었기 때문에 갈등 및 이해관계가 정리된 셈으로 볼 수 있기 때문입니다.

하지만 조합설립을 위한 동의율이 압도적이지 않은 이상 투자에는 주의를 기울일 필요가 있습니다. 특히 조합 설립 직전 재개발 물건에 투자하려는 경우 불과 1~2%의 동의율 때문에 오랜 시간이 걸릴 수도 있으니 주의해야 합니다. 

4. 사업시행인가

사업시행인가는 재개발사업에서 가장 난관인 단계 중 하나입니다. 제 경험상 이 인가에 많은 사람들이 울고 웃습니다. 특히 이 사업시행인가는 지방자치단체의 정치적 요소도 많이 영향을 미치는 단계인 것 같습니다.

해당 지자체의 정치적 색깔에 따라 인가 여부가 결정되기도 합니다. 때문에 이 사업시행인가 단계에서는 소송도 많이 일어납니다. 

조합 설립을 위해 세웠던 대략적인 건축계획을 사업시행인가 단계에서는 더욱더 구체화됩니다. 사업시행인가는 지자체로부터 재개발 사업의 건축 및 건설을 위한 허가와 다름없습니다.

이 단계에서 조합과 지자체의 관계가 대부분 정리됩니다. 사업시행인가를 받기가 어려운 작업이기 인가가 나면 50% 이상 진행된 것으로 볼 수 있습니다.

사업시행인가가 나면 재개발 사업의 리스크가 어느 정도 해소된 것으로 판단하며 이때 재개발 사업 시행을 위한 시공사 선정이 진행됩니다.

사업시행인가 전후에는 투자자 및 실수요자들의 관심이 많기 때문에 전반적인 가격 상승이 이루어지고 거래량도 상승하는 경우가 많습니다. 

5. 종전자산평가(감정평가)

흔희 ‘감평’이라고 불리는 종전자산평가는 사업시행 인가 후에 진행됩니다. 사업시행인가 고시가 있는 날로부터 120일 이내에 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 분양대상자별 분담금의 추산액과 분양신청기간 등을 같이 통지하도록 하고 있습니다.

감정평가는 조합원 입장에서 굉장히 중요합니다. 감정평가액은 향후 새 아파트를 받기 위해 추가 분담금을 계산하는데 영향을 미치기 때문입니다. 추가분담금은 아래와 같습니다.

추가분담금 = 조합원 분양가 – (감정평가액 * 비례율)

위의 공식을 보면 감정평가액에 조합원들이 얼마나 예민할지 예상이 되실 것입니다. 예외상황이 있긴 하지만 일반적인 재개발 구역에서는 대부분 100%에 수렴합니다.

한 가지 예를 들면 아래와 같습니다.

  • 재개발구역 소유 빌라 감정평가액 1억 원
  • 해당 재개발 구역의 비례율 100%
  • 재개발구역의 새 아파트 조합원 분양가 2억 원
  • 새 아파트를 받기 위해서 추가로 부담해야 할 금액 = 2억 원 – (1억 원 * 100%) = 1억 원

위의 예시처럼 감정가액의 결과에 따라 부담금액이 상당하기 때문에 감정평가액은 재개발구역에서는 애민한 사항입니다. 재개발구역은 일반적으로 기대한 가격보다는 적게 나오는 것이 일반적입니다. 

6. 시공사 선정

사업시행인가 이후 진행되는 단계 중 하나가 시공사 선정입니다. 보통은 조합설립 이후 시공사를 선정하는 것이 일반적이나 서울시의 경우 사업시행인가 이후 시공사 선정을 시작합니다.

이 제도를 공공관리자 제도라고 합니다. 재개발사업은 자금이 많이 필요한 사업입니다. 조합원들은 사업을 위한 자금이 충분하지 않기 때문에 조합설립이 후 시공사를 선정하여 시공사의 자본을 이용하여 재개발사업을 진행됩니다.

이 과정에서 시공사가 조합보다 우위를 점해 갑을관계가 바뀔 수가 있습니다. 이를 방지하기 위해 서울시는 공공관리제도를 도입하였습니다.

시공사 선정 시에는 조합원들 입장에서는 어느 때보다 기분이 좋습니다. 사업성이 좋은 재개발 사업장에서는 건설사들이 치열한 마케팅을 하기 때문입니다. 이때 조합에서는 건설사들의 입찰을 받아 조합원 투표를 시공사를 선정합니다.

7. 조합원 분양 신청

감정평가 이후 조합원들은 꿈에 그리던 새 아파트를 받기 위한 아파트 평형 신청을 하게 됩니다. 이때 원하는 동이 나 호수는 선택이 대부분 불가합니다. 조합원들에게는 이미 조합원 분양가나 분담금이 공지되어 있을 것이나 대략적인 금액일 것입니다. 

조합원 분양 신청이 완료되면 조합에서는 현금 청산을 위한 준비를 하게 됩니다. 이때 현금청산을 원하는 조합원이 아니라면 반드시 분양신청 기간 안에 꼭 신청해야 합니다.

분양신청을 하지 않으면 원치 않아도 현금 청산자가 되기 때문입니다. 분양 신청 기간에는 예외 상황에 대한 인정을 안 하는 것이 대부분입니다. 

8. 관리처분 인가

관리처분 인가 시점에는 일반 분양 및 조합원 세대수와 분양가 그리고 공사비용 및 분양수익 등이 거의 확정되기 때문에 비례율을 알 수 있고 이를 통해 조합원 분담금도 구체적으로 계산이 가능합니다.

이처럼 관리처분 인가 시점에서는 사업시행인가 시점에서 계획이 거의 확정적으로 되는 때입니다.

그렇기 때문에 투자자들과 실수요자들이 가장 많이 매수를 하는 시점이기도 합니다. 이주비 대출을 이용하여 투자금이 줄어들 수 있는 장점까지 있고 많은 리스크가 해소되는 시점이기 때문에 매력적인 매수 시점입니다.

관리처분 인가를 득하면 재개발 사업의 80~90%는 진행됐다고 봐도 됩니다.

9. 이주 및 철거

공사를 시작하기 위한 준비가 바로 이주 및 철거 시점입니다. 재개발 구역에서 거주 중인 주민들은 이때 이사를 준비해야 합니다. 보통 이주는 6개월에서 1년 정도 시간이 걸립니다.

조합에서는 조합원들에게 이주를 위한 대출을 요청받는데 보통 감정평가액의 40%~60% 정도입니다. 이때 이사비 또한 함께 받을 수 있습니다. 

이사 기간에 이주를 하지 않는다면 조합에서는 별도로 명도소송을 하기도 합니다. 이주가 완료되면 멸실신고를 하는데 이 신고 전 후에 따라 매수할 경우 세금이 달라집니다.

멸실 전 매수일 경우 주택에 대한 취득세를 멸실 후 매수일 경우에는 토지에 대한 취득세가 부과됩니다.

10. 조합원 동호수 추첨

조합에서는 조합원들을 위한 동과 층을 배정하는 것이 일반적입니다. 하지만 동호수 추첨에 따라 조합원들의 표정이 달라지기도 합니다. 아파트에서는 로열동이냐 로열층이냐에 따라 가격이 다르기 때문입니다.

조합원 물건을 매수할 경우에는 조합원 동호수 추첨 완료 전후에 따라 가격이 다른 것도 이 때문입니다. 

11. 일반분양

일반분양이 중요한 이유는 조합의 사업성이 결정되기 때문입니다. 요즘 재개발 지역의 입지는 대부분 나쁘지 않은 편이고 수요 대비 공급이 부족하기 때문에 일반분양이 미분양되는 경우는 거의 없는 것 같습니다.

일반분양의 경쟁률이 높고 프리미엄이 상승하게 되면 해당 프리미엄 또한 조합원 입주권에 프리미엄에 전가되기 때문에 조합원 입장에서도 일반 분양은 굉장히 중요한 이벤트입니다. 

12. 청산

일반분양부터는 사실상 일반적인 아파트 청약과 마찬가지로 진행됩니다. 조합의 경우는 재개발사업에 대한 청산 절차가 끝이 나면 재개발사업은 마무리된다고 볼 수 있습니다. 

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