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재개발 1+1 입주권 투자시 주의할 점

재개발 투자를 위해 해당 구역의 부동산을 방문할 때면 가끔 1+1 입주권 매물을 볼 수 있습니다. 1+1 입주권 매물(1 조합원 2입주권)이란 한 개의 재개발 매물로 아파트를 두 채 받을 수 있는 것을 말합니다. 이 글에서는 1+1 재개발 입주권 투자에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

보통 1+1 입주권을 받게 되면 한 채는 본인이 실거주하고 한 채는 임대를 주는 경우가 대부분입니다.

1+1 입주권을 매수하는 경우 각각 입주권을 구매하는 경우보다 저렴하게 프리미엄을 지불하고 매수할 수 있습니다.

왜냐하면 일반적인 매물보다 초기 투자금이 많기 때문에 소액투자자들의 경우에는 해당 매물을 꺼려하는 경우가 대부분이기 때문에 찾는 이가 많지 않기 때문이기도 합니다.

재개발 1+1 입주권의 조건

일반적인 재개발 1+1 입주권을 받을 수 있는 요건은 다음과 같습니다.

  • 조합원이 소유한 부동산의 감정평가액(권리가액)이 1+1 입주권으로 분양받는 아파트의 조합원분양가의 합보다 클 경우
  • 소유한 부동산의 주거전용면적이 1+1 입주권으로 분양받는 아파트의 전용면적의 합보다 클 경우
재개발-1+1-입주권을-받을-수-있는-주거전용면적-이미지

예를 들면 소유한 부동산의 감정평가액이 10억이고 59㎡의 조합원 분양가가 4억이면 59㎡ 2채를 분양 신청할 수 있습니다.

만약 소유한 부동산의 감정평가액이 7억이라면 59㎡ 2채는 신청할 수 없지만 소유한 부동산의 주거전용면적이 118㎡*(59*2) 보다 크면 분양신청 가능합니다. 이런 경우에는 추가 분담금이 발생하게 되므로 참고하시기 바랍니다.

또한 추가로 분양받는 아파트는 반드시 전용면적이 60㎡ 이하여야 합니다.

재개발 1+1 입주권 투자시 주의사항

재개발 1+1 입주권 투자는 굉장히 매력적입니다. 왜냐하면 매수한 물건 하나로 아파트 두 채를 받을 수 있기 때문입니다. 하지만 재개발 1+1 입주권 투자 시에는 주의할 점이 굉장히 많으니 주의하셔야 합니다.

특히 1+1 입주권은 반드시 두채를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 해당 재개발 구역의 일반분양 물량이나 재개발 사업성에 따라 달라질 수 있습니다. 1+1 입주권을 신청한 조합원보다 1개의 입주권만 신청한 조합원이 우선인 경우가 대부분이므로 배정순위에 밀리는 경우도 존재합니다.

따라서 반드시 1+1 입주권을 받아야 한다면 1+1 입주권이 확정된 직후 즉, 조합원 분양이 완료된 시점에 매수하는 것이 좋겠습니다.

재개발 1+1 입주권 전매 제한

재개발 1+1 입주권의 경우 추가로 받는 전용면적이 60㎡ 이하의 아파트는 이전 고시 후 3년간 전매가 제한됩니다. 주의할 점은 이전고시는 아파트 입주와는 무관하게 이루어지는 경우가 대부분입니다.

반드시 이전 고시 후 라는 것을 명심하셔야 합니다.

재개발 1+1 분리매각 불가

이전 고시 전에도 입주권 거래가 가능한 경우 주의할 점이 있습니다. 1+1 입주권의 경우 각각 매매가 불가능합니다. 그렇기 때문에 각각 매도를 원한다면 이전고시와 소유권 보존등기를 거친 후에야 각각 매도가 가능합니다.

재개발-1+1-입주권-분리매각-가능-시점-이미지

재개발 1+1 조합원 분양가

재개발 1+1 입주권을 신청하는 경우 두 채 모두 조합원 분양가로 받는 경우가 많이 없습니다. 대부분은 한 채는 조합원 분양가, 추가로 분양 받는 한 채는 일반 분양가의 90% 전후로 공급됩니다.

재개발 1+1 입주권 주택수

재개발 1+1 입주권의 경우 이전고시 후 소유권보존등기를 하게 되면 1 주택자가 아닌 다주택자(2 주택자)가 됩니다. 심지어 1+1 입주권으로 받은 2채 중 한 채를 매도하더라도 다주택자인 상태입니다.

과거에는 추가 1채에 대해 임대사업자 등록을 하면 보유 주택 수에서 제외시킬 수 있었지만 2020년 6·17 대책 이후 임대사업자 등록이 불가능해졌기 때문에 혜택이 사라진 셈입니다. 따라서 세금에 대한 부분을 잘 고려하여야겠습니다.

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