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재개발 투자시 환지가 포함된 경우

재개발 투자를 위해 부동산을 돌아다니다 보면 간혹 환지에 대한 이야기를 들을 수 있습니다.

“이 매물은 환지를 포함하고 있어요”
“환지가 포함된 매물이라서 금액이 조금 더 비싸요”

어째서 오래된 빌라나 낡은 주택으로 구성된 재개발 구역에서 환지라는 이야기를 듣게 되는 걸까요?

재개발구역의 환지란?

토지구획정리 사업이나 도시개발사업을 할 때 사업대상이 되었던 구역에는 주택과 상가 도로뿐만 아니라 토지도 포함됩니다. 이때 이 토지는 각기 제각각의 경계를 가지고 있을 것입니다.

이 토지를 정리해서 각각의 소유자에게 재분배한 토지를 환지라고 합니다. 해당 토지를 정리할 경우에는 과거 해당 토지의 위치, 지목, 면적, 이용도 등을 고려해서 재분배됩니다.

이때 과거 토지보다 넓은 면적이 되면 증환지, 보다 줄어든 면적이 되면 감환지라고 합니다.

재개발-환지-이미지

재개발구역에서 증환지는 로또

만약 토지 정리 후 증환지를 받게 되면 토지 소유자는 늘어난 면적만큼 추가금을 지자체에 납부해야 합니다. 감환지라면 지자체로부터 해당 금액만큼 돌려받게 됩니다. 만약 증환지라면 재개발구역에서는 결국 증가된 토지가 나의 물건이 되게 되는 셈입니다.

증환지를 받게 되면 해당 매물의 권리가액의 상승으로 이어지며 권리가액으로 상승으로 인한 추가 분담금이 줄어드는 효과가 발생합니다. 그 이유는 증환지의 경우 현재 시세가 아니라 환지가 이루어졌던 시기의 시세로 책정되는 경우가 대부분이기 때문입니다.

따라서, 재개발이 진행됨에 따라서 지가가 상승하는 것이 일반적이므로 해당 상승분은 고스란히 권리가액이 반영되는 효과를 누리게 됩니다.

그래서 재개발구역 내에서 환지가 포함된 매물의 경우 환지를 포함하고 있어 추가수익을 기대할 수 있다는 이야기를 들을 수 있는 것입니다.

일반적으로 환지를 매입하거나 보상 받는 시기는 사업시행인가 이후부터 관리처분 인가 전까지입니다.

환지 확인 방법

부동산에서 환지가 포함된 매물이라고 해서 무작정 매수를 하면 안됩니다. 반드시 해당 매물이 환지 포함 매물인지 확인하는 절차를 거치는 것이 좋습니다.

환지 확인을 위해서는 구청 등에서 ‘환지예정지 증명원’을 발급받으면 됩니다.

해당 증명서에서는 해당 토지에 증환지 및 감환지의 존재 여부와 면적에 대해 알 수 있습니다. 또한 해당 물건에 대해 조합에 문의하여 해당 환지 매입 시점이 언제인지 알아보는 것이 좋습니다.

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