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상업용 부동산을 안전하게 투자하는 방법

주거용 부동산에 이어 비주거용 부동산 경기가 점차 회복세를 보이면서 오피스텔, 꼬마빌딩 등 업무용 부동산과 상가, 상가건물 등 상업용 부동산이 인기입니다. 이 글에서는 상업용 부동산을 투자하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

데이터로 보면 일반적으로 주거용 부동산 활황기 다음에는 상업용 부동산 시장으로 전문 투자자와 시중 부동자금이 이동합니다.

상업용 부동산의 미래 전망

상업용 부동산의 미래 전망은 입지에 따라 달라지는 것이 분명합니다. 일반적으로 부동산 경기가 고공 행진하고 시중 부동자금이 이동하면 상가, 꼬마빌딩 등 상업용 부동산도 회복되는 것이 보통입니다.

상업용 부동산에 투자하는 사람들은 부동산이 가지는 인플레이션 헤지 기능과 경기회복에 대비한 1석 3조의 효과를 노리고 투자하는 경우가 많습니다.

앞으로도 인플레이션은 계속될 가능성이 높기 때문에 인플레이션에 따른 자산가치 상승은 어쩌면 당연할지도 모릅니다.

상업용-부동산-이미지

상권분석과 입지 선택의 기준

상가투자의 수익률을 지속적으로 확보하고 안정적인 수익을 가져오기 위해서는 상권분석과 입지 선택이 무엇보다 중요하기 때문에 해당 상권이 활성화되고 상권 내 입지에 맞는 업종이 입점되어 있는지 확인이 필요합니다.

상업용 부동산은 배후 인구, 유동인구, 접근성과 가시성이 중요합니다. 상권 발달 요인으로는 상가 입지가 주 동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가와 출근길 상권보다 퇴근길 상권이 더 유리하며, 권리금이 없는 상가보다는 권리금이 있는 상가가 더 안전한 것이 일반적입니다.

상가 종류별 투자방법

근린상가의 경우는 생활권 중심지역이나 아파트의 주 통행로 등 그 지역의 대표상권에 위치해야 합니다. 근린상가도 갈수록 대형화, 전문화되는 추세로 역세권, 대로변, 사무실 밀집지역, 대학가나 신도시의 아파트 근린상가가 각광을 받고 있습니다.

단지 내 상가의 경우 인근에 대형 할인마트나 백화점 유무, 의류점 등과 같은 중복업종을 피하고 식품점 등의 생활 밀착형을 선택하는 것이 안전합니다.

지하층은 식료품이나 슈퍼마켓, 1층은 제과점이나 부동산, 2층 이상은 학원, 사무실, 미용실 등이 적합하며 세대수에 맞는 적정한 상가 규모를 가지고 주민 이동 동선에 위치하는 것이 좋습니다.

주상복합상가의 경우는 도심지나 중심지에 위치해 교통이 편리하고, 접근성이 뛰어나지만 전용면적 비율이 근린생활시설에 비해 떨어지는 경우가 많으므로 전용률과 분양가, 매매가, 임대가의 고가 여부를 미리 확인하고 투자하시기 바랍니다.

앞으로 발달이 기대되는 상권

현재 서울에는 지하철역을 중심으로 약 360개의 역세권 상권이 분포합니다. 전문가들은 일반적으로 가장 유망한 상권은 역시 광역 역세권인 홍대입구역, 종각역, 영등포역, 총신대역, 동대문역사문화공원역, 강남역, 신사역, 선릉역, 삼성역 등입니다.

다음으로 상권 발달력이 뚜렷한 강남구청역, 잠실새내 역, 석촌역, 서울대입구역, 대방역을 꼽습니다. 그리고 현재는 작은 역세권이지만 장차 상권 활성화가 예상되는 문래, 망원, 상봉, 응암, 망원, 길동, 방이 역세권도 확장력은 높다고 하겠습니다.

상업용 부동산에 투자 시 유의할 점

입지에 따라 투자가치나 임대수익에 큰 차이가 나는데, 상권이 활성화된 곳이라면 안정적인 임대수익 확보는 물론 자산가치 상승이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있습니다.

하지만 장사가 잘 되지 않아 임차인이 너무 자주 바뀌거나 임대료 연체가 발생한다면, 그리고 공실 후 새로운 임차인을 빠르게 확보하지 못할 경우 손실이 불가피하므로 관리비 등 기타 부대비용도 수시로 발생한다는 점도 기억해야 합니다.

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